中国都会能级的重构

文/

赵照徐伟平

通过对4个方面的17个指标举行打分排名，，，获得每个都会的总分，，，进而获得都会景心胸的综合排名

赵照
中国对外经济商业信托有限公司
副总司理

徐伟平
中国对外经济商业信托有限公司
高级信托司理

都会是生齿、经济、政治、文化、科技、情形和社会转变配合影响的产品。。都会能级，，，指都会的综合实力及其对该都会以外地区的辐射影响水平，，，是都会竞争力、影响力和辐射力的集中体现。。其中，，，竞争力是组成都会影响力和辐射力的主要因素，，，影响力和辐射力又是推动一个都会形成区域甚至全球竞争力的须要条件。。

都会能级并非一成稳固，，，而是随着经济社会变迁一直转变。。目今，，，中国城镇化正在步入都会群都会圈时代，，，都会生长潜力差别重大，，，研究并重新构建新的都会能级划分系统对预估都会景心胸、进而开展营业尤为主要。。外贸信托工业金融部研究团队对此睁开了响应研究。。

都会能级划分的演进

从住宅市场的角度看，，，我国都会能级的划分在一直演化。。第一阶段，，，在1998年“房改”之前，，，我国都会能级划分并不清晰。。彼时尚未有商品房泛起，，，这一阶段全民蜗居是普遍征象，，，天下层面的城镇住房套户比不到0.8，，，住房欠缺显着。。在这一大配景下，，，各地虽有行政划分的差别，，，但都会的生长潜力差别并不大。。

第二阶段，，，1998年“房改”之后，，，以行政区域划分为主导，，，逐步形成了一二三四线能级的划分。。在这个阶段，，，以行政区域划分的差别能级都会，，，确实泛起出差别的生长趋势，，，资源最先向直辖市、省会、妄想单列市等高级别行政区域集中。。

第三阶段，，，都会“自力周期”逐步形成。。2018年以来，，，在中央“房住不炒”政策的大框架下，，，地产行业步入“总量平稳，，，波动放缓”的阶段。。与此同时，，，“一城一策”的细腻化治理政策推出，，，都会逐渐形成自身的自力周期。。虽然市场普遍预期2020年后一、二线都会景心胸强于三、四线，，，但一、二线也有相对较弱的，，，三、四线也有显着较强的，，，继续沿用之前以行政区域为划分标准的都会能级具有一定缺陷。。

站在当下，，，从RAYBET雷竞技集团工业生长战略的角度来看，，，在新的市场情形中，，，继续沿用古板都会划分显然已不适时宜，，，既倒运于举行项目结构都会的筛选和分类，，，也无法对项目落地都会生长远景举行合理评估，，，重新构建新的与集团战略生长匹配的都会能级划分系统尤为须要。。

怎样判断都会能级

构建新的都会能级系统，，，需要综合思量短期和中恒久因素。。短期看库存，，，恒久看生齿与经济，，，这是判断都会生长的基本逻辑。。

研究从可获取的数据源中选取了67个都会，，，划分从短期、中恒久两个维度来评估都会景心胸。。这67个都会包括4个一线都会、28个二线都会和35个三线都会，，，基本上笼罩了绝大大都中国一、二线都会和具有代表意义的三线都会。。

研究接纳短期地产景心胸、都会自身实力及生长潜力、生齿表观漫衍及潜在流入和住民购置力4个维度的评估系统。。其中，，，短期景心胸选择3个指标，，，由于短期景心胸与政策调控关联度较大，，，波动幅度较大，，，权重过高很可能形成误判，，，给予12%的权重；；；都会自身实力及生长潜力方面，，，选取4个指标，，，给予40%的权重；；；在生齿表观漫衍和潜在流入方面，，，选取6个指标，，，36%权重；；；住民购置力水平，，，选取3个指标，，，12%权重。。

中国都会能级的重构

凭证上述评估系统，，，通过对4个方面的17个指标举行打分排名，，，获得每个都会的总分，，，进而获得都会景心胸的综合排名。。

凭证排名，，，我们将新的都会能级划分为四档：超一线都会4个，，，一线都会11个，，，二线都会25个，，，三线都会27个（详细都会能级划分见下页表）。。北上广深四个超一线都会，，，都会化水平高、生齿集聚、住民购置力强，，，恒久景心胸排名靠前，，，超一线都会特征显着；；；二线都会中，，，重庆、成都、南京等都会商品住宅库存消化周期短，，，短期景心胸指标较好，，，恒久指标体现也较为优异，，，排名同样很高。。

以行政职位为标准的旧都会能级划分表（资料泉源：中国指数研究院，，，外贸信托）

新的都会能级划分表（资料泉源：外贸信托）

值得注重的是，，，有一些原来行政职位较低的都会，，，如佛山、东莞，，，都会各项指标“超认知”，，，获得更靠前的排名。。以东莞为例，，，其库存消化周期为12.48个月，，，较为合理；；；工业结构完整，，，第三工业比重较高，，，占到51.1%，，，在珠三角九市中仅次于广州和深圳；；；外来生齿占较量高，，，落户人数增添较快。。

而一些原来行政职位较高的都会，，，如长春、西宁等，，，都会各项指标“不尽如人意”，，，排名显着靠后。。以长春为例，，，长春支柱性的第二工业泛起严重下滑，，，第三工业也未能扛起增添重任，，，经济运行面临逆境。。人才生长情形和都会吸引力较差，，，生齿外流压力显着。。

都会能级是个转变的历程，，，需要以生长的眼光举行动态评估。。这种转变的影响将是深刻的。。对小我私家来说，，，高能级都会意味着更好的都会效劳和生长时机；；；对企业来说，，，则意味着性价比更高的市场时机、更便捷的工业链和更优质的人力资源。。

都会是生齿、工业和空间组成的综合体，，，工业结构的升级与优化是发动生齿群集与都会空间重构的源动力。。但需要指出的是，，，关于一个智慧的企业而言，，，不是把所有资源都砸到价值高地就百分之百准确。。若是能够通过战略预判、时机洞察、工业发动、动态调解、可一连生长，，，把价钱洼地升级成价值高地，，，也是实现企业价值的另一种路径。。